13 ขั้นตอนในการปิดข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์

12 ขั้นตอนในการปิดบัญชีอสังหาริมทรัพย์

การปิดบัญชี "ลึกลับ" ที่ลึกลับนี้คุณมักจะได้ยินตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่อ้างถึงเมื่อคุณกำลังหาซื้อบ้าน? การปิดบัญชีเกิดขึ้นเมื่อคุณลงชื่อในเอกสารที่ทำให้บ้านของคุณเป็นของคุณ แต่ก่อนวันที่มีมนต์ขลัง (และเครียด) จะมีรายการยาว ๆ เกิดขึ้น บทความนี้จะอธิบายถึงสิ่งที่คุณคาดหวังในระหว่างขั้นตอนการปิดบัญชีตั้งแต่ขณะที่ข้อเสนอพิเศษของคุณได้รับการยอมรับจนถึงขณะที่คุณได้รับกุญแจไปยังบ้านใหม่ของคุณ (หากต้องการเรียนรู้เกี่ยวกับสิ่งที่อาจเกิดขึ้นในระหว่างกระบวนการอ่าน 10 Hurdles to Closing on a New Home )

1 เปิด Escrow

Escrow เป็นบัญชีที่ถือโดยบุคคลที่สามในนามของสองฝ่ายในการทำธุรกรรม เนื่องจากมีหลายอย่างที่ต้องเกิดขึ้นในการขายบ้านจึงเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการป้องกันไม่ให้ผู้ขายหรือผู้ซื้อจากการฉีกขาดคือการมีบุคคลที่สามที่เป็นกลางถือเงินและเอกสารทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมจนกว่าทุกอย่าง ได้รับการตัดสินแล้ว (หากคุณยังไม่ได้ส่งข้อตกลงในการซื้อโปรดอ่าน 10 เคล็ดลับในการขอรับราคายุติธรรมในบ้าน .)

2 ค้นหาชื่อและได้รับการประกันชื่อ

การค้นหาชื่อและการประกันชื่อให้ความอุ่นใจและการคุ้มครองทางกฎหมายเพื่อที่เมื่อคุณซื้อทรัพย์สินหนึ่ง ๆ ไม่มีใครสามารถเรียกร้องสิทธิได้ในภายหลังไม่ว่าจะเป็นญาติที่ถูกปฏิเสธ (หรือคิดว่าเขาไม่ได้) จ่ายเงิน เจ้าหน้าที่ชื่อจะทำการค้นหาชื่อเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีชื่อเรื่องใด ๆ (การอ้างสิทธิ์ของบุคคลที่สามต่อทรัพย์สินที่อาจทำให้เกิดปัญหาหรือทำให้การเป็นเจ้าของของคุณเป็นโมฆะ) หากมีปัญหาเหล่านี้จะต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่ทรัพย์สินจะกลายเป็นของคุณ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม 10 อุปสรรคในการปิดบ้านใหม่ .)

3 ค้นหาทนายความ

นี่เป็นขั้นตอนที่ไม่จำเป็นถ้าคุณต้องการได้รับความเห็นทางกฎหมายระดับมืออาชีพในเอกสารการปิดบัญชีของคุณ คนที่มีการศึกษาดีส่วนใหญ่ยังไม่สามารถเข้าใจเอกสารการปิดบัญชีได้อย่างสมบูรณ์ ทนายความอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์จริงจะไม่เพียง แต่เข้าใจพวกเขา แต่ยังทราบว่าจะมองหาปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในเอกสารของคุณ (อ่านเพิ่มเติมอ่าน ประโยชน์ของการใช้อัยการสูงสุด .)

4. ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจดจำนอง

ในขณะที่การได้รับอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองไม่จำเป็นต้องปิดข้อตกลงก็สามารถช่วยให้คุณปิดการจัดการได้เร็วขึ้นว่าเป็นสัญญาณที่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าไปยังผู้ขายว่าคุณมีการสนับสนุนทางการเงินที่แข็งแกร่ง ในทางกลับกันการได้รับการอนุมัติล่วงหน้าอาจทำให้คุณสามารถเจรจาต่อรองกับผู้ขายได้มากขึ้น อีกข้อได้เปรียบที่สำคัญของการได้รับการอนุมัติล่วงหน้าคือผู้ให้กู้บางรายจะให้การล็อกอัตราซึ่งหมายความว่าคุณสามารถรักษาอัตราดอกเบี้ยและไม่เป็นความเมตตาของตลาดหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นก่อนที่คุณจะปิดการซื้อขาย

5 เจรจาต่อรองราคาปิด

บริษัท escrow ไม่สามารถคาดว่าจะให้บริการได้ฟรี แต่หลาย บริษัท ในอุตสาหกรรมนี้ใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้บริโภคและเพิ่มบรรทัดด้านล่างโดยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมขยะ แม้ว่าจะมีการถกเถียงกันเรื่องสิ่งที่ถือว่าเป็นค่าธรรมเนียมขยะค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบจะรวมถึงค่าธรรมเนียมการจัดการค่าธรรมเนียมในการตรวจสอบใบสมัครค่าธรรมเนียมการตรวจสอบประเมินค่าบริการเสริมค่าธรรมเนียมอีเมลค่าดำเนินการและค่าธรรมเนียมการชำระบัญชี หากคุณยินดีพูดขึ้นและยืนหยัดอยู่บนพื้นคุณสามารถรับค่าธรรมเนียมขยะหรือลดลงได้อย่างน้อย แม้แต่ค่าธรรมเนียมสำหรับการปิดบริการที่ถูกกฎหมายอาจพองได้ (เรียนรู้เพิ่มเติมใน ระวัง "Junk" Mortgage Fees .)

6. ตรวจสอบภายในบ้านไม่ครบถ้วน

การตรวจสอบภายในบ้านไม่จำเป็นต้องทำ แต่คุณจะโง่ที่ไม่มีใครทำ หากคุณพบปัญหาร้ายแรงเกี่ยวกับบ้านในระหว่างการตรวจสอบคุณจะมีโอกาสกลับออกจากข้อตกลงหรือขอให้ผู้ขายแก้ไขหรือจ่ายเงินเพื่อให้ได้รับการแก้ไข (ตราบใดที่ข้อเสนอซื้อของคุณรวมอยู่ในบ้าน - ความบังเอิญในการสืบสวน) (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้อ่าน คุณต้องการการตรวจสอบภายในหรือไม่? )

7. การตรวจสอบศัตรูพืชเป็นการแยกจากการตรวจสอบภายในบ้านและเกี่ยวข้องกับผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านของคุณไม่มีแมลงที่ทำลายไม้ (ปลวกหรือมดช่างไม้) คุณไม่ต้องการซื้อบ้านที่มีปัญหาปลวกเนื่องจากแม้แต่ปัญหาเล็ก ๆ สามารถแพร่กระจายและกลายเป็นอันตรายมากและมีราคาแพงในการแก้ไข คุณสามารถกำจัดแมลงที่ทำลายป่าได้ แต่คุณจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าปัญหาสามารถแก้ไขได้สำหรับค่าใช้จ่ายที่คุณพบว่าเหมาะสม (หรือต้นทุนที่ผู้ขายยินดีและสามารถจ่ายได้) ก่อนที่คุณจะซื้อบ้านเสร็จสมบูรณ์ ในความเป็นจริงถ้าปัญหาศัตรูพืชใด ๆ แม้แต่น้อยหนึ่งจะพบ บริษัท จำนองจะต้องให้มีการแก้ไขก่อนที่คุณจะสามารถปิด

8 Renegotiate the Offer

แม้ว่าข้อเสนอซื้อของคุณจะได้รับการยอมรับแล้วหากการตรวจสอบพบปัญหาใด ๆ คุณอาจต้องการเจรจาราคาบ้านใหม่เพื่อสะท้อนต้นทุนการซ่อมแซมที่คุณจะต้องทำ นอกจากนี้คุณยังสามารถเก็บราคาซื้อไว้ได้เหมือนเดิม แต่พยายามขายให้กับผู้ขายเพื่อชำระค่าซ่อมแซม (หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเจรจาต่อรองโปรดดู

การรับสิ่งที่คุณต้องการ .) หากสัญญาซื้อระบุว่าคุณกำลังซื้อทรัพย์สิน "ตามที่เป็นอยู่" คุณไม่มีสิทธิไล่เบี้ย ขอให้มีการซ่อมแซมหรือลดราคา แต่คุณยังสามารถขอได้ คุณยังสามารถกลับออกโดยไม่มีการลงโทษหากพบปัญหาสำคัญที่ผู้ขายไม่สามารถหรือจะไม่แก้ไข

9 ล็อคอัตราดอกเบี้ยของคุณ

ถ้าคุณยังไม่ได้คุณจะต้องล็อคอัตราดอกเบี้ยของคุณ ผู้ให้กู้ที่ดีจะติดตามอัตราดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิดสำหรับคุณและบอกคุณเมื่ออัตราอยู่ที่จุดต่ำเพื่อให้คุณสามารถล็อคได้ คุณยังสามารถดูอัตราดอกเบี้ยด้วยตัวคุณเองออนไลน์โดยใช้เว็บไซต์ของผู้ให้กู้หรือเครื่องมือเช่นเครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ Investopedia

สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยไม่สามารถคาดการณ์ได้และมีการผันผวนหลายครั้งต่อวันคุณไม่ควรขับรถตัวเองบ้าพยายามที่จะตีด้านล่างหินพึงพอใจกับอัตราที่คุณคิดว่ามีความสมเหตุสมผลตามสภาพตลาดในปัจจุบันและคุณสามารถจ่ายได้อย่างสบาย นอกจากนี้โปรดทราบว่าอัตราต่างๆจะแตกต่างกันไปตามคะแนนเครดิตภูมิภาคทางภูมิศาสตร์และประเภทของเงินกู้ที่คุณได้รับดังนั้นคุณจึงอาจไม่สามารถได้รับอัตราค่าโฆษณาที่ดีที่สุดที่คุณได้ยิน (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่

อัตราดอกเบี้ยจำนองของคุณหรือไม่ ) 10. หากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณช่วยคุณในการจัดทำข้อเสนอซื้อที่ดีข้อเสนอพิเศษของคุณควรจะขึ้นอยู่กับหลายสิ่ง:

การขอรับเงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละที่คุณสามารถจ่ายได้

การตรวจสอบภายในบ้านไม่ได้เปิดเผยปัญหาที่สำคัญใด ๆ กับบ้าน

  • ผู้ขายเปิดเผยปัญหาใด ๆ ที่พบกับบ้าน
  • การตรวจสอบศัตรูพืชไม่ได้เปิดเผยความเสียหายหรือความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้นกับบ้าน
  • ผู้ขายดำเนินการใด ๆ ที่ตกลงกันไว้ ซ่อมแซม
  • ภาระผูกพันเหล่านี้มักต้องถูกลบออกเป็นลายลักษณ์อักษรตามวันที่กำหนด (เรียกว่าการอนุมัติที่ใช้งาน) ซึ่งควรได้รับการระบุไว้ในข้อเสนอซื้อของคุณเพื่อให้ข้อตกลงของคุณปิด อย่างไรก็ตามในข้อตกลงในการซื้อบางกรณีภาระผูกพันจะได้รับการอนุมัติอย่างอดทน (หรือที่เรียกว่าการอนุมัติที่สร้างสรรค์) หากคุณไม่ได้ประท้วงตามกำหนดเวลาที่กำหนดไว้
  • 11 เงินทุน Escrow

คุณมักจะฝากเงินเอาไว้อย่างจริงจังเมื่อคุณเซ็นสัญญาซื้อ วัตถุประสงค์ของเงินจำนวนนี้คือเพื่อให้ผู้ขายรู้ว่าคุณจริงจังหรือตั้งใจจริงเกี่ยวกับความตั้งใจของคุณในการซื้อบ้าน หลังจากที่ทั้งหมดผู้ขายจะนำทรัพย์สินออกจากตลาดเพื่อให้คุณสามารถซื้อได้ ถ้าคุณออกไปข้างนอกเงินที่จ่ายให้กับผู้ขายเป็นการชดเชย หากผู้ขายคืนเงินจะถูกส่งคืนให้คุณ

เมื่อต้องการดำเนินการซื้อให้เสร็จสมบูรณ์คุณจะต้องฝากเงินเพิ่มเติมเข้าในสัญญา การฝากเงินครั้งแรกโดยปกติจะใช้กับการชำระเงินดาวน์ของคุณ คุณจะต้องส่งเงินดาวน์ที่เหลือและชำระค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณ (เว้นแต่ผู้ขายตกลงที่จะจ่ายเงิน)

12 Final Walkthrough

ขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารการปิดบัญชีควรจะเดินผ่านสถานที่นี้เป็นครั้งสุดท้าย คุณต้องการตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่ได้เกิดความเสียหายขึ้นและไม่มีอะไรถูกนำออกรวมอยู่ในการซื้อ (ก่อนที่คุณจะย้ายเข้ามาโปรดอ่าน

7 สมาร์ททุกๆเจ้าของบ้านใหม่ควรใช้

.) 13. ลงนามในเอกสาร แน่นอนขั้นตอนหนึ่งที่สำคัญที่สุดในการปิดคือการลงนามในเอกสาร อาจมีหน้าเว็บอย่างน้อย 100 หน้า แม้ว่าคุณอาจรู้สึกกดดันโดยคนที่กำลังรอคุณเพื่อลงนามในเอกสารเช่นทนายความและผู้ให้กู้จำนองของคุณอ่านแต่ละหน้าอย่างระมัดระวังการพิมพ์ดีดจะมีผลกระทบสำคัญต่อการเงินและชีวิตของคุณสำหรับปีมา .

โดยเฉพาะให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยถูกต้องและไม่มีการชำระเงินล่วงหน้า โดยทั่วไปเปรียบเทียบต้นทุนการปิดบัญชีของคุณกับประมาณการความเชื่อที่ดีที่คุณได้รับเมื่อเริ่มต้นกระบวนการและโยนความเหมาะสมเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมใด ๆ ที่ปิดกว่า 10%

บรรทัดด้านล่าง

ดูเหมือนว่าการปิดบัญชีเป็นงานที่หนักมาก แต่บางทีอาจเป็นช่วงที่แย่ที่สุดคือการรอคอย โดยส่วนใหญ่แล้วคุณจะนั่งอยู่ในมือรอคนอื่นที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม ดังนั้นจงหาสิ่งที่สนุกสนานเพื่อใช้เวลาของคุณและทำให้คุณเสียสมาธิในขณะที่คุณรอและรู้สึกปลอดภัยในความรู้ที่คุณได้ทำวิจัยและรู้วิธีที่จะทำให้ขั้นตอนการปิดของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น

หากเป็นครั้งแรกในการซื้อบ้านโปรดอ่าน

10 ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อซื้อบ้านรายแรกที่แย่ที่สุด

และ คู่มือผู้ซื้อขั้นเริ่มต้นของเรา