การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นหมวดการลงทุนที่ค่อนข้างเล็ก มีเพียง 123 REIT ในดัชนี FTSE NAREIT ซึ่งประกอบด้วย REITs ที่ซื้อขายในตลาดหุ้น NYSE, NASDAQ และ AMEX ในไตรมาสที่สี่ของปี 2011 อย่างไรก็ตามแม้ว่า REIT investment universe มีขนาดเล็ก แต่ก็มีหมวดหมู่ย่อยมากมาย และในหมวดย่อยเหล่านั้น REIT จะไม่เหมือนใคร

การกวดวิชา: สำรวจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

"1 REIT มักจะดูเรียบง่าย แต่เป็นการลงทุนที่ซับซ้อน" ไมค์เมย์นส์นักวางแผนทางการเงินที่ได้รับการรับรองจาก Boca Raton, Boca Raton, Fla กล่าว "สามารถมีบทบาทอย่างมีนัยสำคัญในพอร์ตการลงทุนโดยการจัดหาสินทรัพย์รายได้และความสามารถในการแข็งค่าของเงินทุนที่ไม่เกี่ยวข้องกัน" Maynes กล่าวเสริม เขากล่าวว่ารูปแบบการจัดสรรสินทรัพย์ส่วนใหญ่เรียกร้องให้นักลงทุนนำเงิน 1% ถึง 7% ใน REITs

หากคุณต้องการเพิ่ม REIT ในผลงานของคุณให้อ่านต่อ บทความนี้จะอธิบายลักษณะสำคัญของสามประเภทย่อยของ REIT ที่เป็นทุน: REITs ในอุตสาหกรรม REITs หลายรายการและ REIT ของโรงแรม (เรียนรู้เกี่ยวกับการเลือก REIT มากยิ่งขึ้นใน

5 ประเภทของ REITs และวิธีการลงทุนในพวกเขา ) อุตสาหกรรม REITs ถือเป็นหมวดย่อยของหมวดอุตสาหกรรม / สำนักงานคิดเป็นประมาณ 7% ของ REIT ที่รวมอยู่ในดัชนี FTSE NAREIT อุตสาหกรรม REITs ได้รับเป็นเจ้าของและบริหารจัดการคุณสมบัติทางอุตสาหกรรมเช่นคลังสินค้าศูนย์กระจายสินค้าศูนย์การผลิตอาคารสำนักงานดิ้น / สำนักงานที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาสวนสาธารณะธุรกิจและพื้นที่เทคโนโลยีชั้นสูง

REITs อุตสาหกรรมจะอธิบายตามจำนวนคุณสมบัติที่เป็นเจ้าของจำนวนลูกค้า / ผู้เช่าที่พวกเขามีจำนวนสถานที่ที่พวกเขาดำเนินการและจำนวนฟุตที่สามารถเช่าได้พวกเขาเป็นเจ้าของ เพื่อให้บรรลุความหลากหลายอุตสาหกรรม REIT มักจะมีที่ตั้งที่ครอบคลุมพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่หลากหลายอุตสาหกรรมและผู้เช่า

อุตสาหกรรม REIT มักเลือกสถานที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่ตั้งอยู่ในยุทธศาสตร์เพื่อการกระจาย รถไฟท่าอากาศยานท่าเรือและจุดเชื่อมต่อทางด่วนที่สำคัญถือเป็นองค์ประกอบของทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์เพราะอำนวยความสะดวกในการเคลื่อนย้ายสินค้า REITs ยังหาพื้นที่ของพวกเขาในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่มีประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ผู้จัดการ REIT มองสิ่งที่ผลักดันให้เศรษฐกิจในเมืองเป้าหมายของพวกเขาและประเมินว่าความต้องการสำหรับคุณสมบัติทางอุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่จะเติบโตยังคงมีเสถียรภาพหรือลดลงในปีที่กำลังจะมา พวกเขาอาจมุ่งเน้นตลาดที่มีเกณฑ์ประชากรต่ำสุดหรือมีอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจำนวนหนึ่ง สถานที่ที่มีที่ดินอุตสาหกรรม จำกัด ซึ่งแปลว่ามีปริมาณ จำกัด และมีการแข่งขันที่ จำกัด นอกจากนี้ยังมีข้อดี

ผู้เช่าทรัพย์สิน REIT อุตสาหกรรมมีความหลากหลาย แต่อาจอยู่ในธุรกิจก่อสร้างวิศวกรรมอาหารเครื่องดื่มหรือเทคโนโลยีสารสนเทศผู้เช่าอื่น ๆ ที่เป็นไปได้ ได้แก่ ผู้ผลิต บริษัท ขนส่งผู้ให้บริการโลจิสติกส์และผู้ค้าปลีก บริษัท ในประเทศและต่างประเทศมีแนวโน้มที่จะทำให้ผู้เช่าที่พึงประสงค์เนื่องจากมีการจัดตั้งธุรกิจที่ได้รับการพิสูจน์ว่ามีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าเช่า

โดยการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายพร้อมกับผู้เช่าที่หลากหลาย REIT อุตสาหกรรมสามารถป้องกันตัวเองจากการชิงช้าในรายได้ค่าเช่าที่เกิดจากการลดลงของพื้นที่หรืออุตสาหกรรมโดยเฉพาะ การถดถอยวันหมดสัญญาเช่าของทรัพย์สินของพอร์ตการลงทุนยังช่วยปกป้อง REIT จากการขาดทุนอย่างฉับพลันของรายได้หากพวงของคุณสมบัติที่จะไปว่างทั้งหมดในครั้งเดียว คุณสมบัติที่มีความยืดหยุ่นและสามารถเปลี่ยนจากการใช้หนึ่งไปยังอีกรายหนึ่งก็สามารถช่วยให้ REIT อุตสาหกรรมรักษารายได้ด้วยการทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่ว่างเปล่าสามารถจำหน่ายให้กับผู้เช่าที่คาดหวังได้หลากหลายขึ้น (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์การลงทุนประเภทนี้โปรดอ่าน

วิธีการประเมินการลงทุนในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

.)

REITs แบบหลายชั้น REITs ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็น REITs หลายรูปแบบเรียกอีกอย่างว่า REITs ในไตรมาสที่สี่ของปี 2554 มี REITs 15 รายจาก 123 รายหรือคิดเป็นร้อยละ 12 เป็น REITs หลายรายการ อพาร์ทเมนท์ REIT จะกำหนดลักษณะของตัวเองตามจำนวนคุณสมบัติที่พวกเขาเป็นเจ้าของและจำนวนหน่วยที่มีคุณสมบัติเหล่านี้ พาร์ทเมนท์ REIT เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่าเช่า เหล่านี้มักเป็นที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่เช่นอาคารสูงกลางอาคารสูงอาคารเรียนและที่อยู่อาศัยระดับสูง คุณสมบัติ multifamily มักมีหลายร้อยหน่วยเช่าที่อยู่อาศัยที่สถานที่ให้บริการเดียว การพัฒนา multifamily บางอย่างมีหลายพันหน่วย REIT บางห้องมี "แบบครบวงจร" ซึ่งหมายความว่าคุณสมบัติเหล่านี้ไม่เพียง แต่เป็นเจ้าของ แต่ยังพัฒนาพัฒนาและจัดการใหม่อีกด้วย

REIT จำนวนมากจะได้รับผลตอบแทนจากราคาเช่าและอัตราการเข้าพัก ด้วยเหตุนี้ REITs หลายรูปแบบจึงมองหาการลงทุนในตลาดที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและมีอุปสรรคสูงในการเข้าเมืองและมีแนวโน้มที่จะได้รับผลประโยชน์จากการเลื่อนตำแหน่งของประชากรเช่นวัยชราภาพที่ย้ายเข้ามาอยู่ในที่อยู่อาศัยอาวุโสและ Generation Y ย้ายออกจากพ่อแม่ 'บ้านและอพาร์ตเมนต์ การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่หมายถึงความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น การจ้างงานเป็นอีกหนึ่งพื้นฐานของการดำเนินงาน REIT ที่หลากหลาย หากไม่มีงานทำในเมืองใดเมืองหนึ่งจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ในทางกลับกันรายได้ที่ตึงตัวขึ้นสามารถปรับปรุงความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าเทียบกับที่อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของและช่วย REITs หลายรายการหากการเช่ามีราคาไม่แพงกว่าการเป็นเจ้าของ ที่ถูกกล่าวว่าในบางตลาดเช่นวอชิงตันดีซีคนจะเช่าโดยทางเลือกแม้ว่าการเป็นเจ้าของเป็นราคาที่ไม่แพงมากเนื่องจากความยืดหยุ่นในการให้เช่าข้อเสนอ พร้อมกับแมนฮัตตันวอชิงตันดีซีเป็นหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกาโดยอิงกับยอดขายรวมของหน่วย multifamily โดยทั่วไปตลาดอพาร์ทเม้นท์มีความแข็งแกร่งมากที่สุดในฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตกดังนั้น REIT ที่มีหลายแห่งจึงมีส่วนสำคัญในพื้นที่เหล่านี้

หลาย REITs multifamily มุ่งเน้นที่คุณสมบัติระดับ high-end และหรูหราที่ดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพสูงขึ้นและสนับสนุนค่าเช่าที่แพงขึ้น การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวหมายความว่า REIT ต้องจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆเช่นสโมสรบ้านสระว่ายน้ำโรงยิมห้องเล่นเกมและศูนย์ธุรกิจซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคุณสมบัติระดับไฮเอนด์ อย่างไรก็ตามสิ่งอำนวยความสะดวกระดับไฮเอนด์สามารถช่วยรักษาผู้เช่าได้แม้ในขณะที่การซื้อมีราคาไม่แพง สำหรับการชำระเงินรายเดือนเดียวกันอาจเป็นไปได้ที่จะเช่าสถานที่ที่เยอะกว่าที่สามารถซื้อได้

ความเสี่ยงหนึ่งที่เกิดจาก REITs ในหลายรูปแบบคือการสูญเสียรายได้หากไม่สามารถรักษาผู้อยู่อาศัยในปัจจุบันและดึงดูดความสนใจใหม่ได้ สิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้หากการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยทำให้ที่พักอาศัยประเภทอื่นหรือสถานที่ที่แข่งขันกันน่าสนใจยิ่งขึ้น ราคาบ้านที่ต่ำกว่ายังสามารถส่งผลกระทบต่อ REITs multifamily เนื่องจากผู้เช่าตัดสินใจที่จะเป็นเจ้าของบ้าน การเปลี่ยนแปลงนี้สามารถลดอัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าพักสำหรับคุณสมบัติ multifamily ค่าจ้างที่ลดลงหรือลดลงยังสามารถสะกดปัญหาเนื่องจากความสามารถในการเพิ่มค่าเช่าของเจ้าของทรัพย์สิน

REITs แบบ multifamily ถือเป็นวิธีที่ดีในการกระจายการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการที่เจ้าของบ้านลดลงการเช่าเพิ่มขึ้นและ REIT ของพาร์ทเมนต์ทำได้ค่อนข้างดี นักวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยบางรายคิดว่า REITs ในหลายรูปแบบได้รับประโยชน์จากการฟองสบู่ของที่อยู่อาศัยเนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์ราคาตกต่ำและการจัดหาเงินกู้ที่ตึงตัวทำให้การให้เช่ามีความน่าสนใจยิ่งขึ้นกว่าการซื้อ ตามที่สมาคมเนชั่นแนลแอสโซซิเอทเอสเตทเนชั่นแนลทรัสต์ (NAREIT) เมื่อรายได้เพิ่มขึ้นรายได้ที่เพิ่มขึ้นจะถูกส่งโดยตรงไปยังผู้ถือหุ้นเนื่องจาก REIT ต้องจ่ายเงิน 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีเป็นเงินปันผล

แทนที่จะเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์การลงทุนในพาร์ทเมนท์ REIT ทำให้เกิดการกระจายการลงทุนในพื้นที่ต่างๆและพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่หลากหลายมากขึ้นรวมถึงการประหยัดเวลาและการจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ

โรงแรม REITs

Hotel REITs ไม่น่าแปลกใจที่เป็นเจ้าของโรงแรมและเป็นที่รู้จักกันในชื่อที่พักหรือรีสอร์ท REITs ณ วันที่ 4 ม.ค. 2554 มี REIT จำนวน 14 REITs จากการซื้อขายในดัชนี FTSE NAREIT เช่นเดียวกับ REITs หลายรูปแบบ REIT โรงแรมจะอธิบายตามจำนวนคุณสมบัติและจำนวนห้องที่พวกเขาเป็นเจ้าของ

โรงแรม REIT อาจมีโรงแรมหลายประเภทซึ่งรวมถึงบริการที่ จำกัด บริการเต็มรูปแบบรีสอร์ทศูนย์ประชุมห้องชุดและสนามบิน คุณอาจจะแปลกใจที่ทราบว่าโรงแรมบางแห่งที่ดำเนินการภายใต้แบรนด์ Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood และ Fairmont เป็นของ REITs เป็นของตัวเอง REIT ยังสามารถมีส่วนร่วมในธุรกิจโรงแรมแทนการเป็นเจ้าของได้อย่างสมบูรณ์

โรงแรม REIT ได้รับค่าจากมูลค่าพื้นฐานของที่พักในโรงแรม REIT เป็นเจ้าของและจากรายได้ที่เกิดจากคุณสมบัติเหล่านั้น รายได้ของโรงแรมได้รับอิทธิพลจากความต้องการของผู้บริโภคและธุรกิจในการให้บริการด้านการท่องเที่ยวและที่พักอัตราค่าห้องพักอัตราการเข้าพักและความต้องการใช้ห้องพักและประเภทห้องพักที่แตกต่างกัน (เช่นระดับไฮเอนด์ต่ำสุด) REIT โรงแรมยังสามารถได้รับรายได้โดยการเซ็นเซอร์แบรนด์โรงแรมสิ่งนี้สามารถช่วยให้โรงแรม REIT กระจายรายได้และลดความเสี่ยงในการลงทุนได้ การได้มาซึ่งโรงแรมที่มีการรับรู้ชื่อแบรนด์แห่งชาติอาจเป็นกลยุทธ์การลงทุนของโรงแรม REIT นักลงทุนมักใช้เงินจากการดำเนินงาน (FFO) และปรับเงินทุนจากการดำเนินงาน (AFFO) เพื่อประเมินกำไรของ REIT การวัดทางการเงินที่เป็นเอกลักษณ์ในการวิเคราะห์ทางการเงินของโรงแรม REIT เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของโรงแรมแต่ละแห่งและเปรียบเทียบผลการดำเนินงานระหว่างโรงแรมที่แตกต่างกันคือรายได้ต่อห้องพักซึ่งเพิ่มอัตราการเข้าพักของโรงแรมโดยใช้อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวัน

ขั้นตอนต่อไป

การกำหนดหมวดหมู่หรือหมวดย่อยของ REIT ที่จะลงทุนเป็นเพียงขั้นตอนแรก

"นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับปัจจัยต่างๆในการเลือก REIT ที่เหมาะสมกับแผนการลงทุนรวมถึงประสบการณ์ความไว้วางใจและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จประวัติการยื่นเรื่องร้องเรียนหนี้ชื่อเสียงโดยรวมและการเสียภาษีใน REIT" เดวิดบีกล่าว ขาว JD CPA CLU ChFC และประธานของเดวิด B. White Financial ใน Detroit, Mich.

นอกจากนี้เขายังแนะนําให้นักลงทุนมองหาแหล่งเงินทุนจากการดำเนินงานเพื่อให้มั่นใจว่า REIT จะครอบคลุมการจ่ายเงินปันผลเต็มจำนวนและยังมีปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมายที่จะต้องพิจารณา
"นักลงทุนควรคำนึงถึงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นเมื่อลงทุนใน REITs รวมทั้งวัสดุที่ขาดไม่ได้การเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดในกระบวนการขายขาดสภาพคล่องและการระงับการลงทุนในระยะยาวนอกจากนี้นักลงทุนควรมองหาการจ่ายเงินปันผลด้วย ถูกตัดโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้า FFO ไม่ครอบคลุมการจ่ายเงินปันผล "สีขาวเพิ่ม

บรรทัดด้านล่าง

REIT เสนอวิธีการที่สะดวกและไม่แพงเพื่อให้ผู้ลงทุนได้รับโอกาสในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในฐานะที่เป็นประเภทของสินทรัพย์ที่ไม่ซ้ำกันที่เคลื่อนไหวแตกต่างจากหุ้นและพันธบัตรพวกเขาทำตรรกะนอกเหนือจากพอร์ตโฟลิโอ (อ่านเพิ่มเติม

The REIT Way

and พื้นฐานเกี่ยวกับการเสียภาษี REIT .)