การจำนองย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับ
แบ่งปันวิดีโอ // www. Investopedia co.th / เงื่อนไข / R / reversemortgage asp

'Reverse Mortgage' คืออะไร

การจำนองย้อนกลับคือประเภทของการจำนองที่เจ้าของบ้านสามารถยืมเงินกับมูลค่าของบ้านของตนได้รับเงินในรูปแบบของการชำระเงินรายเดือนคงที่หรือบรรทัดเครดิต ไม่จำเป็นต้องชำระคืนเงินกู้ (เงินต้นหรือดอกเบี้ย) จนกว่าผู้ยืมจะเสียชีวิตย้ายออกไปอย่างถาวรหรือขายบ้าน การทำธุรกรรมมีโครงสร้างเพื่อให้เงินกู้จะไม่เกินมูลค่าของบ้านตลอดอายุของเงินกู้

การจำนองย้อนกลับมีอยู่ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งหรือรูปแบบอื่นตั้งแต่ปีพ. ศ. 2501 แต่ในปัจจุบันมีการรับรู้ความตระหนักของสาธารณชนในฐานะเครื่องมือตราสารหนี้ที่เป็นประโยชน์แก่เจ้าของบ้านเมื่อเร็ว ๆ นี้ แม้ว่าสินเชื่อประเภทนี้จะถูกมองด้วยความไม่ไว้วางใจจากทั้งชุมชนด้านการวางแผนทางการเงินและสื่อ แต่ความต้องการก็เพิ่มขึ้นเนื่องจากสามารถเป็นทางออกที่รวดเร็วสำหรับผู้ที่ "บ้านรวยและเงินสดไม่ดี" โดยเฉพาะผู้สูงอายุที่ต้องการเสริม รายได้เกษียณหรือจ่ายเงินสำหรับการดูแลระยะยาวก่อนที่จะกระโดดเข้าสู่ระบบอย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจพื้นฐานรวมถึงวิธีการทำงานของสินเชื่อจำนองย้อนหลังวิธีที่ได้รับและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ

งานจำนองย้อนกลับทำงานอย่างไร

คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านด้วยการจำนองตามปกติ (หรือไปข้างหน้า): คุณยืมเงินจากผู้ให้ยืมทำเงินรายเดือนเพื่อชำระยอดคงเหลือ, และเมื่อการจำนองได้รับการชำระเต็มจำนวนแล้วคุณก็เป็นเจ้าของบ้านได้อย่างสมบูรณ์

การจำนองย้อนกลับมีผลแตกต่างกันไป - ในความเป็นจริงเป็นชื่อ หมายความว่ามันทำงานในทางตรงกันข้ามแทนการทำ mon thly การชำระเงินให้กับผู้ให้กู้ผู้ให้กู้จะชำระเงินให้คุณตามเปอร์เซ็นต์ของค่าในบ้านของคุณ คุณเลือกว่าจะจ่ายเงินสดเป็นเงินก้อนเดียวการเบิกเงินสดล่วงหน้าเป็นประจำทุกเดือน (ไม่ว่าจะอยู่ในบ้านหรือเป็นเวลาหลายปีก็ตาม) เป็นวงเงินเครดิต (คุณจะเลือกเวลาและเท่าไร การยืม) หรือการรวมกันของตัวเลือกเหล่านี้

ตลอดอายุของการจำนองย้อนกลับคุณเก็บชื่อบ้านของคุณซึ่งทำหน้าที่เป็นหลักประกันการกู้ยืม คุณจะคิดดอกเบี้ยเฉพาะเงินที่ได้รับและมีอัตราดอกเบี้ยคงที่และแบบปรับได้ สินเชื่อจำนองย้อนหลังส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยแบบปรับผันแปรตามดัชนีระยะสั้นเช่นตั๋วเงินคลัง 1 ปีหรือ LIBOR (London Interbank Offered Rate) รวมถึงอัตรากำไรที่สามารถเพิ่มคะแนนเพิ่มอีก 1-3 เปอร์เซ็นต์ ดอกเบี้ยใด ๆ ตลอดช่วงชีวิตของการจำนองย้อนหลังจนกว่าการชำระหนี้จะเกิดขึ้น

ในขณะที่เงินกู้กำลังดำเนินไปหนี้สินของคุณจะเพิ่มขึ้นในขณะที่ส่วนแบ่งที่บ้านของคุณลดลงเมื่อคุณย้ายขายบ้านหรือเสียชีวิตผู้ให้กู้จะขายบ้านเพื่อคืนเงินที่จ่ายให้คุณ หลังจากที่ชำระค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้แล้วส่วนที่เหลือในบ้านจะตกเป็นของคุณหรือทายาทของคุณ (ในบางกรณีทายาทมีทางเลือกในการชำระคืนเงินกู้โดยไม่ต้องขายบ้าน) Theo Ủy ban ThươngmạiLiên bang Hoa Kỳ, nếubạnnhậnđượcnhiềukhoản thanh toánhơnnhàcủabạn (nếubạn "sốnglâuhơn" khoản vay), bạnsẽkhông bao giờnợnhiềuhơngiátrịcủangôinhà

การจำนองย้อนกลับอาจเกิดขึ้นได้หากคุณล้มเหลวในการปฏิบัติตามพันธกรณีของการจำนอง ตัวอย่างเช่นถ้าคุณไม่ได้จ่ายภาษีและ / หรือประกันของคุณหรือถ้าทรัพย์สินตกอยู่ในสภาพทรุดโทรม คุณยังคงต้องรับผิดชอบในการจ่ายภาษีทรัพย์สินการประกันภัยเจ้าของบ้านและการรักษาบ้านของคุณ แต่ถ้ามูลค่าลดลงต่ำกว่าจำนวนเงินที่คุณยืมด้วยเหตุผลอื่น ๆ เช่นการลดลงของตลาดที่อยู่อาศัยคุณจะไม่สามารถถูกยึดรอต่อไปได้

ประเภทสินเชื่อย้อนกลับ

มีการจำนองย้อนกลับหลายประเภท

การจำนองย้อนกลับแบบย้อนกลับซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐและเทศบาลแห่งชาติและรัฐวิสาหกิจบางแห่งที่ไม่หวังผลกำไรที่เป็นที่รู้จักกันในชื่อ HECMs (Mortgage Equity Conversion Morters)

  • การจำนองย้อนหลังที่เป็นกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นสินเชื่อส่วนบุคคลที่ได้รับการสนับสนุนโดย บริษัท ผู้ออกตราสารหนี้

  • การกู้คืนย้อนกลับแบบวัตถุประสงค์เดียวมักใช้สำหรับเจ้าของบ้านที่มีรายได้น้อยและปานกลาง ผู้ให้กู้กำหนดวิธีการจำนองย้อนกลับประเภทนี้สามารถใช้ (ตัวอย่างเช่นการจ่ายภาษีทรัพย์สินหรือการซ่อมแซมบ้าน)

  • สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อการแปลงสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Home Equity Conversion Mortgage - HECM) เป็นรายการที่พบมากที่สุด เงินกู้ยืม HECM จะออกโดยธนาคารเอกชนและเป็นผู้ประกันตนโดย Federal Housing Administration (พวกเขาเป็นเพียงผลิตภัณฑ์จำนองย้อนกลับที่ค้ำประกันโดยรัฐบาลสหรัฐฯเท่านั้น) เงินกู้เหล่านี้ไม่มีข้อ จำกัด ด้านรายได้หรือความต้องการทางการแพทย์และไม่มีข้อ จำกัด ว่าจะใช้เงินได้อย่างไร ข้อเสียเปรียบหลักในการจำนองย้อนกลับประเภทนี้ก็คือวงเงินสินเชื่อสูงสุดมีจำนวน จำกัด (ปัจจุบันเป็นค่าประเมินที่น้อยกว่าของที่พักอาศัยหรือวงเงินจำนอง HECM FHA ของ 625 เหรียญ 500)

การจำนองย้อนหลังที่เป็นกรรมสิทธิ์ซึ่งมีจากสถาบันสินเชื่อหลายแห่งเสนอจำนวนเงินที่สูงกว่าเงินให้กู้ยืมของ HECM แม้กระนั้นประโยชน์ที่เป็นไปได้ก็คือค่าใช้จ่าย การจำนองที่ไม่ใช่ HECM ไม่ใช่ประกันโดยรัฐบาลกลางและอาจมีราคาแพงกว่ามาก เจ้าของบ้านที่มีบ้านที่มีมูลค่าสูง (ในหกตัวเลขพูด) จะได้รับประโยชน์มากที่สุดจากประเภทนี้

วิธีรับสินเชื่อจำนองย้อนหลัง

เนื่องจากส่วนใหญ่ของสินเชื่อจำนองย้อนหลังเป็นเงินให้กู้ยืมของ HECM เราจะมุ่งเน้นไปที่พวกเขา คุณต้อง:

อายุอย่างน้อย 62 ปี

เป็นเจ้าของบ้านได้อย่างสมบูรณ์ (หรือมียอดคงเหลือจำนองต่ำ)

  • ถือกรรมสิทธิ์ในบ้านและอาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ

  • ไม่ ค้างชำระหนี้ของรัฐบาลกลางใด ๆ (ภาษีเงินได้สินเชื่อเพื่อการบริหารธุรกิจขนาดเล็กหรือเงินกู้เพื่อการศึกษาของรัฐบาลกลาง)

  • มีความสามารถในการชำระเงินค่าใช้จ่ายอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและทันเวลา (เช่นภาษีทรัพย์สินค่าธรรมเนียมประกัน HOA ฯลฯ)

  • มีส่วนร่วมในเซสชันข้อมูลผู้บริโภคที่เสนอโดยที่ปรึกษาด้านที่ปรึกษา HECM ของกระทรวงการเคหะและพัฒนาแห่งสหรัฐอเมริกา (HUD) (เซสชั่นเหล่านี้ฟรี)

  • บ่อยครั้งที่ผู้ให้กู้จะกำหนดว่าจะไม่มี บ้าน (ถ้ามีพวกเขาจะต้องจ่ายเงินออกด้วยเงินจากการจำนองย้อนกลับ)

  • นอกจากนี้บ้านของคุณต้องมี:

บ้านเดี่ยวหรือบ้านสองถึงสี่หลัง (และคุณมีอย่างน้อย 1 ยูนิต)

โครงการคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮ้าส์ที่ได้รับการรับรองจาก HUD < บ้านที่สร้างขึ้นตามข้อกำหนดของ FHA (สร้างขึ้นหลังจากเดือนมิถุนายน 1976)

  • คุณไม่สามารถขอจดจำนองย้อนกลับในบ้านเช่าบ้านพักตากอากาศหรือแม้แต่บ้านที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ แต่ไม่มีที่ว่าง (เพราะคุณเคยอาศัยอยู่ในบ้านพักคนชราเช่น) เมื่อคุณมีการจำนองย้อนกลับแล้วคุณสามารถอยู่ที่อื่นได้นานถึง 12 เดือนก่อนที่เงินกู้จะครบกำหนด

  • คุณสามารถยืมได้มากแค่ไหน?

  • เนื่องจากคุณไม่ได้ชำระเงินในการจำนองย้อนกลับ แต่ได้รับการชำระเงินคุณไม่จำเป็นต้องมีรายได้ใด ๆ ที่มีรายได้ที่จะมีสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้กำลังดำเนินการประเมินด้านการเงินเพื่อให้มั่นใจว่าผู้กู้สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินที่บังคับเช่นภาษีทรัพย์สินและการประกันภัย รายได้ทรัพย์สินค่าใช้จ่ายรายเดือนและประวัติเครดิตจะได้รับการยืนยันในระหว่างกระบวนการให้กู้ยืม (แม้ว่าคะแนนเครดิตของคุณไม่ใช่ปัจจัยสำคัญ) หากคุณไม่มีรายได้หรือสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องเพียงพอผู้ให้กู้อาจตั้งส่วนหนึ่งของเงินที่ได้จากการทำธุรกรรมย้อนหลังของคุณเพื่อให้ครอบคลุมภาษีและการประกัน

จำนวนเงินที่คุณได้รับขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยรวมทั้งอายุของผู้ยืมที่อายุน้อยที่สุด (คู่รักสามารถยืมบุคคลไม่ใช่เฉพาะ) อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันค่าบ้านและ - ในกรณีที่เป็น เงินกู้ HECM - วงเงินการให้กู้ยืม โดยทั่วไปแล้วคุณอายุมากขึ้นบ้านที่มีคุณค่ามากขึ้นและมีส่วนได้มากกว่าที่คุณมีเงินที่มากขึ้นคุณจะได้รับสำหรับการจำนองย้อนกลับ

นี่คือตัวอย่างของวิธีการทำงานสำหรับบ้านสองหลังในพื้นที่เดียวกันซึ่งมีมูลค่า 300,000 เหรียญ: จอห์นเกิดเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2485 และอาจได้รับเงินกู้จากบ้านจำนวน 174,900 ดอลลาร์ (ก่อนหน้านี้ ค่าประกันและค่าปิด) เพื่อนบ้านของจอห์นจิมเกิดเมื่อวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2495 มีแนวโน้มว่าจะสามารถกู้ยืมเงินได้เพียง 154 เหรียญดอลล่าร์ 200 เนื่องจากอายุน้อยกว่า

ค่าใช้จ่ายในการจำนองย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย ได้แก่ :

ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MIP)

การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะรับประกันว่าคุณจะได้รับความก้าวหน้าด้านสินเชื่อของคุณหาก บริษัท ที่จัดการบัญชีของคุณ (ผู้ให้กู้เงินกู้) ออกจากธุรกิจ โดยทั่วไปคุณจะถูกเรียกเก็บเงินจาก MIP ล่วงหน้า 0. 5% ของราคาประเมินของบ้าน (หรือ 2. 5% ถ้าคุณใช้เงินมากกว่า 60% ของเงินทุนที่มีอยู่) คุณจะถูกเรียกเก็บเงิน MIP เป็นรายปีเท่ากับ 1. 25% ของยอดเงินคงค้าง จำนวนนี้เกิดขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปและได้รับชำระเมื่อเงินกู้ยืมกลายเป็นเจ้าหนี้

ค่าบริการของบุคคลที่สาม

  • ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายในการปิดรายการเช่นการประเมินการค้นหาชื่อและการประกันภัยการตรวจสอบการตรวจสอบเครดิตการสำรวจค่าการบันทึกและภาษีจำนอง ค่าธรรมเนียมการสร้างเงินกู้

  • หากบ้านของคุณมีมูลค่าน้อยกว่า 125,000 เหรียญสหรัฐผู้ให้กู้ของคุณสามารถเปลี่ยนค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดได้ถึง $ 2, 500 หากบ้านของคุณมีมูลค่ามากกว่าจำนวนเงินนั้นผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 2% $ 200,000 ของมูลค่าบ้านของคุณรวมถึงไม่เกิน 1% ของจำนวนเงินใด ๆ ที่มากกว่า $ 200,000 ค่าธรรมเนียมการคิดค่าธรรมเนียมสำหรับเงินกู้ HECM มีมูลค่าไม่เกิน 6,000 เหรียญสหรัฐ ค่าธรรมเนียมการบริการ

  • ผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการซ่อมบำรุงรายเดือนจำนวน 30 เหรียญได้หากเงินกู้มีอัตราการปรับขึ้นเป็นประจำทุกปีหรือ $ 35 ถ้าอัตราดอกเบี้ยปรับเป็นรายเดือน ค่าธรรมเนียมครอบคลุมสิ่งต่างๆเช่นการส่งเช็คและใบแจ้งยอดบัญชีรวมทั้งบริการลูกค้าอื่น ๆ คุณสามารถม้วนเป็นเงินกู้ได้หากคุณไม่ต้องการ (หรือไม่สามารถจ่าย) เพื่อจ่ายเงินให้กับพวกเขาได้ทั้งด้านหน้าและด้านนอก หากทำได้คุณจะได้รับดอกเบี้ยเป็นส่วนหนึ่งของยอดคงเหลือโดยรวม

  • ความต้องการการให้คำปรึกษา ก่อนที่คุณจะได้รับการจดจำนองย้อนกลับคุณต้องการให้รัฐบาลสหพันธรัฐดำเนินการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการจำนอง

ที่ปรึกษาด้านการให้คำปรึกษาด้านการจำนองย้อนหลังให้กับหน่วยงานให้คำปรึกษาด้านที่อยู่อาศัยที่เป็นอิสระจากรัฐบาลและงานของพวกเขาคือการอธิบายถึงต้นทุนและผลกระทบจากการออก HECM และวิธีต่างๆที่คุณสามารถรับเงินได้ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณสามารถหาทางเลือกอื่น ๆ ในการทำตามเงื่อนไขต่างๆเช่นการได้รับความช่วยเหลือจากสาธารณะเพื่อจ่ายค่าอาหารสาธารณูปโภคและยา คณะกรรมาธิการการค้าแห่งสหพันธรัฐ (Federal Trade Commission) กล่าวว่าคุณสามารถคาดหวังที่จะจ่ายเงินประมาณ 125 เหรียญเพื่อให้คำปรึกษาด้านการจำนอง หากคุณไม่สามารถจ่ายเงินได้นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณจะไม่ได้รับการจดจำนองย้อนกลับ แต่คุณจะต้องหาที่ปรึกษาด้านการจำนองย้อนกลับซึ่งจะยกเว้นค่าธรรมเนียม

การให้คำแนะนำสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องผู้ที่ไม่เข้าใจด้านการเงินและต้องการความช่วยเหลือเพิ่มเติมในการทำความเข้าใจว่าพวกเขากำลังเข้าสู่อะไร ถ้าคุณเข้าใจอย่างเต็มที่ว่าการจำนองย้อนกลับทำงานขั้นตอนนี้อาจจะรู้สึกว่าเสียเวลาและเงิน; เพียงแค่หาตัวเลือกที่มีราคาแพงที่สุดและมีความสะดวกมากที่สุด - การให้คำปรึกษาทางโทรศัพท์มีให้บริการในเกือบทุกรัฐและรับข้อมูลด้วย เนื่องจากการจำนองย้อนกลับอาจซับซ้อนและมีราคาแพงจึงไม่ต้องเสียเวลาวิ่งผ่านรายละเอียดอีกครั้งหรือตั้งคำถามบางอย่างในนาทีสุดท้าย

ปัญหาคู่สมรสอายุน้อยกว่า

เนื่องจากผู้กู้จำนองย้อนกลับต้องมีอายุอย่างน้อย 62 ปีในอดีตคู่สมรสบางรายทำคู่สมรสเพียงรายเดียวเป็นผู้กู้อย่างเป็นทางการในสัญญาจำนองย้อนหลัง เป้าหมายคือการเพิ่มเงินจำนองย้อนกลับเนื่องจากผู้กู้ที่มีอายุมากกว่าได้รับเงินมากขึ้น การตัดสินใจดังกล่าวมีผลกระทบที่ไม่ได้ตั้งใจ: ถ้าคู่สมรสที่เสียชีวิตเสียก่อนการจำนองย้อนกลับมาถึงและคู่สมรสที่รอดตายจะเสียบ้านเว้นแต่เขาหรือเธอสามารถชำระคืนการจำนองย้อนกลับได้ (HUD ตอนนี้มีขั้นตอนที่มักจะสามารถหลีกเลี่ยงปัญหานั้น)

ถ้าคุณจะออกจำนองย้อนกลับในวันนี้ผู้ให้กู้จะต้องรวมทั้งคุณและคู่สมรสของคุณในการทำสัญญาแม้ว่าหนึ่งของคุณยังไม่ 62 ปี ขอบคุณ 2014 กฎ HUD หลังจากศาลปกครอง 2013ถ้าคู่สมรสคนหนึ่งอายุยังไม่ถึง 62 คนเขาจะยังไม่เป็นผู้ยืม อย่างไรก็ตามกฎใหม่เหล่านี้ตั้งระยะเวลาการเลื่อนเวลาเพื่อป้องกันไม่ให้แม่หม้ายหรือพ่อม่ายอาจสูญเสียบ้าน แต่น่าเสียดายที่กฎใหม่ยังหมายถึงการกู้ยืมเงินที่ตอนนี้ต้องขึ้นอยู่กับอายุของคู่สมรสที่อายุน้อยกว่า

ในเดือนสิงหาคมปี 2014 กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองได้ปรับปรุงนโยบายของตนเพื่อให้สามารถโอนสิทธิประโยชน์ในการจำนองย้อนกลับไปยังคู่สมรสที่ไม่มีการยืมที่ยังเหลืออยู่ได้หลังจากคู่สมรสที่ยืมไปแล้ว

สิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น

เมื่อผู้ยืมและคู่สมรสที่ยังเหลือตายหรือย้ายจากสถานที่นั้นทายาทมีหลายทางเลือกทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนหุ้นในอสังหาริมทรัพย์

ทายาทสามารถเก็บทรัพย์สินไว้ที่

ซึ่งอาจทำให้เกิดการชำระหนี้ส่วนที่ค้างชำระหรืออย่างน้อย 95% ของมูลค่าประเมินปัจจุบันของบ้านทั้งจากเงินทุนของตนเองหรือโดยการรีไฟแนนซ์เงินกู้ที่มีอยู่

ทายาทสามารถขายทรัพย์สิน

และพวกเขาจะสามารถเก็บเงินที่ได้จากการขายหลังจากที่จำนองย้อนกลับได้รับการจ่ายเงินออก ทายาทอาจเดินไปได้หากทรัพย์สินมีสัดส่วนน้อยมากหรือไม่มีการจดจำนองอยู่ใต้น้ำซึ่งหมายถึงยอดหนี้ที่ค้างชำระมากกว่าค่าของบ้านทายาทสามารถให้กุญแจแก่ผู้ให้กู้ได้ ในความเป็นจริงพวกเขาอาจต้อง: เอกสารการกู้ยืมเงินย้อนหลังส่วนใหญ่ระบุว่าเมื่อเจ้าของบ้านเสียชีวิตหรือเลิกสูบบุหรี่ของเจ้าของบ้านในบ้านบ้านที่มียอดคงเหลือในการจดจำนองที่สูงกว่ามูลค่าบ้านจะถูกคืนให้ การจำนองย้อนกลับส่วนใหญ่มีข้อ "nonrecourse" ซึ่งจะช่วยป้องกันคุณหรือทรัพย์สินของคุณจากการเป็นหนี้เกินกว่ามูลค่าของบ้านเมื่อเงินกู้ครบกำหนด แต่ในสถานการณ์เช่นนี้ทางเลือกเดียวอาจเป็นได้สำหรับทายาทในการสร้างยอดดุลเป็นเงินสด

การจำนองย้อนหลังสำหรับการซื้อบ้าน การจำนองย้อนกลับประเภท FHA ที่ผู้เอาประกันภัยเรียกว่า HECM for Purchase ช่วยให้ผู้สูงอายุใช้การจำนองย้อนกลับเพื่อซื้อบ้าน ตัวเลือกนี้สามารถทำงานได้หากบ้านปัจจุบันของคุณไม่ตรงกับความต้องการของคุณ (มากเกินไปบันไดมากเกินไป ฯลฯ ) คุณไม่มีสินทรัพย์ที่เกษียณอายุที่สำคัญหรือมีกระแสเงินสดเพียงพอต่อเดือนเพื่อสนับสนุนการชำระเงินจำนองกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ของคุณ ,

และ แผนระยะยาวของคุณคือการอายุในสถานที่ในบ้านที่คุณเป็นเจ้าของ

โดยทั่วไปเงื่อนไขค่าใช้จ่ายและคุณสมบัติอื่น ๆ สำหรับเส้นขนานของ HECM ซึ่งเป็นของ HECM ปกติ เช่นเดียวกับ HECM ปกติ HECM for Purchase ต้องการให้คุณเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในบ้านหรือมีผู้ถือหุ้นเป็นจำนวนมาก คุณต้องจ่ายเงินบางส่วนระหว่าง 50% ถึง 100% ของราคาซื้อเมื่อปิด ยิ่งคุณอายุมากเท่าไหร่การชำระเงินดาวน์ที่น้อยกว่าที่คุณต้องการยิ่งคุณสามารถยืมได้เท่าไร คุณไม่สามารถใช้การซื้อกลับเพื่อซื้อบ้านที่ยังไม่ได้สร้าง แต่คุณสามารถใช้เพื่อซื้อบ้านใหม่ได้ตราบเท่าที่เสร็จสิ้นแล้วและได้รับหนังสือรับรองการเข้าพัก

Reverse Mortgages Pros and Cons สำหรับผู้ที่วางแผนที่จะอยู่ในบ้านของพวกเขาการจำนองย้อนกลับสามารถเป็นแหล่งที่มาพร้อมที่ดีของกระแสเงินสดที่จำเป็นโดยทั่วไปมันง่ายที่จะมีสิทธิ์ได้รับการจำนองย้อนกลับกว่าที่จะมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองปกติไปข้างหน้า คะแนนเครดิตของคุณไม่ใช่ปัจจัย และคุณจำเป็นต้องมีรายได้หรือสินทรัพย์เพียงพอเท่านั้นเพื่อดำเนินการจ่ายเงินค่าประกันบ้านเจ้าของภาษีและการบำรุงรักษาบ้านต่อ

ผู้สูงอายุไม่ต้องเสียภาษีเงินที่ได้รับจากการจำนองย้อนหลัง: พวกเขาไม่ถือว่าเป็นรายได้ดังนั้นจึงไม่ต้องเสียภาษี ในทางกลับกันดอกเบี้ยที่เกิดจากการกู้ยืมนั้นไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ตลอดระยะเวลาดังกล่าว มันสามารถหักเฉพาะเมื่อเงินกู้จะจ่ายเงินออกเต็มรูปแบบ - เว้นแต่ผู้กู้จริงทำให้การจ่ายดอกเบี้ยในขณะที่เขาไปพร้อม (ซึ่งค่อนข้างขัดแย้งกับเหตุผลในการรับจำนองย้อนกลับในครั้งแรก)

สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าเงินกู้ยืมเหล่านี้อาจมีราคาแพงกว่าที่พวกเขาแสดงครั้งแรก ด้านบนของดอกเบี้ยจำนองย้อนกลับมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายจำนวนมากและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรวมทั้งการประกันจำนอง ในขณะที่เหล่านี้ไม่ได้อยู่ในแนวเดียวกันกับการจำนองของรัฐบาลกลางโดยทั่วไปแล้วพวกเขาก็ยังสามารถเพิ่มขึ้นและมีจำนวนมากกว่าค่าธรรมเนียมการจำนองปกติ เงินกู้ HECM ยังกำหนดวงเงินเท่าใดคุณสามารถยืมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปีแรก เพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมที่ไม่จำเป็นและเก็บส่วนของผู้ถือหุ้นไว้ในบ้านของคุณผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำให้นำการจำนองย้อนกลับมาใช้ในรูปแบบของวงเงินมากกว่าการจ่ายเงินก้อน ด้วยวิธีนี้คุณจะจ่ายดอกเบี้ยและเบี้ยประกันรายปีให้กับจำนวนเงินที่คุณถอนไว้จริงๆ

สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องเข้าใจว่าเพราะพวกเขาใช้เงินทุนในบ้านของคุณการจำนองย้อนกลับจะทำให้คุณและทายาทของคุณมีทรัพย์สินน้อยลง อาจเป็นที่น่าพอใจหากคุณต้องการลดขนาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษี แต่หมายความว่าคุณจะไม่สามารถให้หรือขายบ้านของคุณให้กับเด็กในช่วงชีวิตของคุณได้โดยไม่ต้องจ่ายคืนเงินจำนองเช่นเดียวกับกับเงินกู้ใด ๆ ก็มักจะจ่ายเพื่อซื้อสินค้าเกี่ยวกับอัตราและเงื่อนไข และเจ้าของบ้านในยุคที่มีเครดิตที่ดีซึ่งกำลังพิจารณาการจำนองย้อนกลับควรวิเคราะห์ตัวเลือกต่างๆของการจัดหาเงินทุนที่มีความมั่นคงภายในอื่น ๆ อย่างเช่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย