สำหรับชาวอเมริกันจำนวนมากอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของบ้านครอบครัวหรือทรัพย์สินให้เช่าเป็นประเภทการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดของพวกเขา นักลงทุนเหล่านี้มักมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนที่มีความปลอดภัยและน่าเชื่อถือที่สุดในช่วงเวลาหนึ่ง อย่างไรก็ตามการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น (โดยปกติจะได้รับการสนับสนุนจากเงินกู้ที่มีดอกเบี้ย) ระยะเวลาการลงทุนที่ยาวนานและความไม่แน่นอนที่ดี แทนที่จะซื้อทรัพย์สินที่แท้จริงนักลงทุนสามารถเลือกฝังตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยต้นทุนที่ต่ำลงและมีค่าใช้จ่ายน้อยลง

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่สามคนอาจจะมองไปที่อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนและเห็นว่าใน 5 ปีจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นจาก 100,000 เหรียญถึง 300 เหรียญ , 000 และสรุปมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นสามเท่า อย่างไรก็ตามการวิเคราะห์แบบง่ายๆนี้คิดถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติงานประจำซึ่งอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายด้านการเงินสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์การจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนค่าลงทะเบียนและค่าอากรแสตมป์ภาษีอสังหาริมทรัพย์ค่าคอมมิชชั่นให้แก่ตัวแทนในการซื้อหรือขายค่าธรรมเนียมสมาคมรายเดือนการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมการประกันภัยและ ภาษีท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ (ตัวอย่างเช่นภาษีกำไรจากการขายหรือการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเหนือระดับหนึ่งที่มีคุณสมบัติเป็นเจ้าของภาษีความมั่งคั่ง)

เมื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้แล้วการประเมินค่าผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์จะลดลงอย่างมากและอาจไม่ค่อยเข้าใจโดยนักลงทุนทั่วไป (เกี่ยวข้อง: วิธีการคำนวณผลตอบแทนการลงทุนของคุณ) การพัฒนาในช่วงระยะเวลาการลงทุนอาจทำให้เกิดปัญหาในการขายทรัพย์สินในภายหลัง ตัวอย่างเช่นทางหลวงใหม่ที่มีเสียงดังหรือการเพิ่มขึ้นของการก่ออาชญากรรมอาจทำให้สถานที่แห่งนี้ลดลง (ที่เกี่ยวข้อง: ปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์)

ต้นทุนต่ำกว่าในการลงทุนและมีกำไรในอสังหาริมทรัพย์คือการเลือกอสังหาริมทรัพย์

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาที่ได้รับการออกแบบมาเป็นพิเศษระหว่างสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย) ผู้ขายเสนอทางเลือกให้ผู้ซื้อซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาที่กำหนดไว้ในราคาคงที่ ผู้ซื้อซื้อตัวเลือกในการซื้อหรือไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ระบุ

ด้านขวาของตัวเลือกนี้ผู้ซื้อจ่ายเงินให้แก่ผู้ขายเป็นตัวเลือกพิเศษ หากผู้ซื้อตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ (กล่าวคือใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์) ผู้ขายจะต้องขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อตามเงื่อนไขของสัญญาที่มีมาก่อน

คุณอาจเคยเห็นแนวคิดเกี่ยวกับตัวเลือกเมื่อซื้อหุ้น ตัวเลือกให้ทางเลือกมากมายแก่ผู้ซื้อ สามารถใช้สิทธิได้ในช่วงต้น (ประเภทอเมริกัน) ซึ่งถือครองไว้จนกว่าจะหมดอายุตัวเลือกหรือขายให้แก่ผู้ซื้อรายที่สองก่อนที่จะหมดอายุ

ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์มักใช้โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้ความยืดหยุ่นและการซื้อขายต้นทุนต่ำและโอกาสในการลงทุนแก่ผู้ซื้อซึ่งมีข้อ จำกัด ต่อผู้ขาย

ตัวอยางตัวเลือกการคาอสังหาริมทรัพยการคา

นี่คือการวิเคราะหความเสี่ยงและรางวัลของภาพรวมอสังหาริมทรัพย สมมติว่าผู้สร้างมี 500,000 เหรียญและต้องการซื้อที่ดินที่ผู้ขายต้องการ 2 ล้านเหรียญ ผู้สร้างไม่แน่ใจในบางสิ่ง:

1) ผู้สร้างสามารถเพิ่มเงินได้ $ 1 5 ล้านผ่านเงินกู้ยืมจากธนาคารหรือแหล่งอื่น ๆ ?

2) ผู้ก่อสร้างสามารถได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมหรือการจัดสรรเพิ่มเติมของทรัพย์สินได้หรือไม่?

3) ผู้ก่อสร้างสามารถหารายได้และขอใบอนุญาตก่อนที่ผู้สร้างรายอื่นจะซื้อที่ดินได้หรือไม่?

ในสถานการณ์เช่นนี้ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์มีความเหมาะสม (เรียกว่าพรีเมี่ยมตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์หรือการพิจารณา) ของการพูด $ 25, 000, ผู้สร้างสามารถป้อนสัญญาอสังหาริมทรัพย์ตัวเลือกกับผู้ขาย ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ผู้สร้างเพื่อล็อคราคาขายทรัพย์สินที่ $ 2 ล้านในช่วงระยะเวลา 6 เดือน ในช่วงเวลานี้ผู้สร้างสามารถหาเงินหาใบอนุญาตและซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ (ใช้จ่ายรวม 2 ล้านเหรียญบวกกับสิทธิการใช้พรีเมี่ยมมูลค่า 25,000 เหรียญ) เดินจากสถานที่ให้บริการ (และเสียเงิน $ 25,000) หรือขาย ตัวเลือกให้กับผู้ซื้อรายอื่นในราคาที่สามารถเจรจาต่อรองได้ ทั้งสองวิธีผู้ขายจะเพิ่มเงินอีก 25,000 เหรียญจากสถานที่นี้

สัญญาสิทธิเลือกอสังหาริมทรัพย์จะรวมถึงเงื่อนไขต่อไปนี้

รายละเอียดทรัพย์สิน (สถานที่ขนาดและรายละเอียดอื่น ๆ )

ระยะเวลาของสัญญา (6 เดือนนับจากวันที่ทำการซื้อขาย)

ค่าธรรมเนียมพิเศษหรือจำนวนเงินที่ต้องพิจารณา ($ 25, 000 nonrefundable จ่ายโดยผู้ซื้อกับผู้ขายในวันที่การค้า)

• ตกลงราคาซื้อถ้ามีการใช้ตัวเลือกในระหว่างทำสัญญา ($ 2 ล้าน)
• สำหรับระยะเวลา 6 เดือนของสัญญามี สี่สถานการณ์ที่เป็นไปได้
• สถานการณ์ที่ 1:
• ผู้สร้างได้รับการอนุมัติสำหรับ $ 1 เงินกู้ธนาคาร 5 ล้าน นอกจากนี้เขายังยืนยันว่าเขาสามารถได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการพัฒนา เขาใช้ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า 2 ล้านเหรียญ ผู้ขายได้รับเงินจำนวน 2 ล้านเหรียญพร้อมกับเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มอีก 25,000 เหรียญสหรัฐ

สถานการณ์ที่ 2:

หลังจากผ่านไป 2 เดือนผู้สร้างจะพบว่าเขาไม่สามารถได้รับใบอนุญาตการพัฒนา ในอีก 4 เดือนข้างหน้าผู้บริหารสามารถหาบุคคลอื่นที่ยินดีซื้อทรัพย์สินมูลค่า 2 ล้านเหรียญ ผู้สร้างจะขายตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้กับพรรคใหม่ในราคาใหม่ 30,000 ดอลลาร์ฝ่ายใหม่จะเข้ามาแทนที่ผู้ก่อสร้างในสัญญาตัวเลือกเดิม พรรคใหม่ใช้ตัวเลือกและซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2 ล้านเหรียญ ผู้ขายได้รับเงินจำนวน 2 ล้านเหรียญจากพรรคใหม่และเก็บพรีเมี่ยมมูลค่า 25,000 เหรียญจากผู้สร้าง ผู้สร้างขายตัวเลือกสำหรับ $ 30, 000 และจึงทำให้ $ 5, 000 และไม่ได้ผูกอานกับทรัพย์สินที่เขาไม่สามารถใช้ สถานการณ์ที่ 3:

ผู้สร้างเป็นเพียงผู้ซื้อที่ต้องการหาผลประโยชน์จากการแข็งค่าของราคาอสังหาริมทรัพย์หากมีการเรียกร้องราคาเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านเหรียญสหรัฐ 2 ล้านใน 5 เดือนผู้ซื้อจะได้รับประโยชน์จากการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์และขายทรัพย์สิน (2 ล้านเหรียญ - 2 ล้านเหรียญ - 25,000 เหรียญ = 175,000 เหรียญ) อย่างไรก็ตามแทนที่จะป้อนการเป็นเจ้าของทรัพย์สินและค่าธรรมเนียมภาษีและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องซึ่งจะลดกำไร $ 175,000 ผู้ซื้อที่เลือกสามารถขายตัวเลือกให้กับบุคคลที่ใหม่ที่ยินดีซื้ออสังหาริมทรัพย์ เมื่อราคาทรัพย์สินอ้างอิงเพิ่มขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในสิ่งที่เรียกว่าเดลต้าด้วย) ผู้ซื้อสามารถขายตัวเลือกที่พรีเมี่ยมใหม่ซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของทรัพย์สิน

ผู้ซื้อตัวเลือกเดิมสามารถขายออปชันราคา 200,000 ดอลลาร์แก่ผู้ซื้อรายใหม่ ผู้ซื้อใหม่จะยินดีจ่ายเงิน 200,000 เหรียญเนื่องจากหมายความว่าราคาซื้อรวมของทรัพย์สินจะเท่ากับ 2 ดอลลาร์ 2 ล้าน (2 ล้านดอลลาร์ที่จ่ายให้กับเจ้าของทรัพย์สิน / ผู้ขายออนดีมานด์เดิมบวก 200,000 ดอลล่าร์สหรัฐให้แก่เจ้าของตัวเลือกที่มีอยู่) ในตอนท้ายของการทำธุรกรรมเจ้าของทรัพย์สินได้รับ 2 ล้านเหรียญบวกค่าธรรมเนียมพรีเมียม 25,000 ดอลลาร์ผลกำไรจากการซื้อของผู้ซื้อเดิมกับ 175,000 ดอลลาร์และผู้ซื้อตัวเลือกใหม่ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามที่ต้องการในอัตราตลาดปัจจุบัน

สถานการณ์ที่ 4

: ผู้สร้างไม่สามารถยืมเงินหรือใบอนุญาตได้ เขายังไม่สามารถหาผู้ซื้อใหม่สำหรับตัวเลือกของเขา ตัวสร้างช่วยให้ตัวเลือกหมดอายุและสูญเสียพรีเมี่ยมตัวเลือก อย่างไรก็ตามผู้ซื้อสามารถหลีกเลี่ยงการลงทุน 2 ล้านดอลลาร์โดยการจ่ายเบี้ยประกันภัย $ 25,000 (เพียง 1. 25 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการซื้อขายจริง) ผู้ขายได้รับสิทธิประโยชน์จำนวน 25,000 เหรียญในระยะเวลา 6 เดือนและยังคงค้นหาผู้ซื้อ

ในทุกกรณีเมื่อผู้ขายเข้าสู่สัญญาการเลือกอสังหาริมทรัพย์แล้วผู้ขายจะไม่เลือกว่าจะขายทรัพย์สินและราคาใด ผู้ขายต้องรอให้ผู้ซื้อตัดสินใจใช้ตัวเลือกนี้ นี่คือเหตุผลที่ผู้ขายได้รับและเก็บล่วงหน้าล่วงหน้าของตัวเลือก

The Bottom Line ตัวเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการค้าการลงทุนและผลกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นทุนต่ำ อย่างไรก็ตามสัญญาเหล่านี้เป็นสัญญา OTC ที่มีประสิทธิภาพระหว่างบุคคลสองฝ่ายโดยไม่มีการกำกับดูแลด้านกฎระเบียบภายนอก คู่สัญญาที่เกี่ยวข้องต้องมั่นใจว่าสัญญาสิทธิมีความเป็นธรรม ผิดนัดโดยผู้ขายตัวเลือกเป็นหนึ่งในความท้าทายที่สำคัญในข้อตกลงตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีดังกล่าวการขอความช่วยเหลือจากผู้ซื้อเป็นเพียงคดีเดียว การขาดข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชนและประวัติที่ผ่านมาเกี่ยวกับผู้เข้าร่วมงานด้านอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งความท้าทาย นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่นค่าบริการทางกฎหมายเช่นการร่างและลงทะเบียนสัญญา