ARMs ตัวเลือก: ความฝันอเมริกันหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย Nightmare?

ARM ตัวเลือก: ความฝันอเมริกันหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย Nightmare?

ตัวเลือกการปรับอัตราการจำนอง (ARMs) ให้เจ้าของบ้านเป็นวิธีที่จะซื้อบ้านหลังใหญ่ที่มีเพียงการชำระเงินขนาดเล็ก พวกเขายังให้เจ้าของบ้านปัจจุบันวิธีที่จะลดการชำระเงินจำนองของพวกเขา แม้ว่าผลประโยชน์เหล่านี้ดูเหมือนจะเป็นเพียงสิ่งที่แพทย์สั่งให้ทำตามราคาที่เพิ่มสูงขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยที่ทำให้ตื่นเต้นมากเกินไปนิตยสาร BusinessWeek ได้ระบุว่ามี ARMs "Nightmare Mortgages" ในบทความกันยายน 2549 ที่มีชื่อว่า BusinessWeek ระบุว่าการจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้อาจเป็น "ผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านที่มีความเสี่ยงและมีความซับซ้อนมากที่สุดที่เคยสร้างขึ้น"

ความจริงเกี่ยวกับว่า ARM ตัวเลือกเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์หรือตั๋วไปสู่ปัญหาส่วนใหญ่เป็นเรื่องของมุมมองส่วนบุคคล การมองหาเงินกู้ที่ถกเถียงกันเหล่านี้จะช่วยให้สามารถกำหนดการใช้งานในอนาคตได้ง่ายขึ้นและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ARMs ดู

ARMed And Dangerous , สินเชื่อที่อยู่อาศัย: อัตราดอกเบี้ยคงที่เทียบกับอัตราปรับได้ และ การชำระหนี้ . ! - 2 ->

ตัวเลือก

ซึ่งแตกต่างจากการจำนองมากที่สุดซึ่งมาพร้อมกับการชำระเงินรายเดือนชุด ARM ตัวเลือกให้เป็นทางเลือกในแต่ละเดือน (

Subprime Mortgages Feature .) เจ้าของบ้านสามารถเลือกจากการชำระเงินต่อไปนี้:

ขั้นต่ำ

  • ขั้นต่ำที่ต้องใช้ การชำระเงินสำหรับ ARM ตัวเลือกเป็นที่น่าสนใจอย่างมากเพราะเป็นที่ต่ำดังนั้น ในความเป็นจริงมันต่ำจนไม่ได้ครอบคลุมดอกเบี้ยในการจำนอง โดยการชำระเงินขั้นต่ำผู้กู้อยู่ในตำแหน่งที่เรียกว่าการตัดจำหน่ายค่าเสื่อมราคาซึ่งหมายความว่าพวกเขาเป็นหนี้มากขึ้นในบ้านในช่วงปลายเดือนกว่าที่พวกเขาได้ที่จุดเริ่มต้น ในขณะที่การชำระเงินขั้นต่ำอาจดูเหมือนจะไม่ใช่ทางเลือกที่ชาญฉลาดจากมุมมองทางการเงิน แต่ก็เป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในรหัสไปรษณีย์ระดับสูงที่เจ้าของบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้ (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าตัดจำหน่ายเป็นค่าลบ
    อะไรคือวิธีที่ดีที่สุดในการชดเชยการจำนองของฉัน? ) แน่นอนว่าการชำระเงินรายย่อยไม่เป็นไปอย่างถาวร ห้าปีหลังจากที่เงินกู้เริ่มต้นขึ้นหรือเมื่อยอดค้างชำระเพิ่มขึ้นเป็น 110% ของจำนวนเงินกู้เริ่มแรกตัวเลือก ARM ส่วนใหญ่จะคำนวณใหม่เพื่อพิจารณาการชำระเงินที่ตัดจำหน่ายโดยสมบูรณ์ซึ่งเป็นเงินที่จะต้องชำระคืนให้กับที่เหลือ ชีวิตของเงินกู้ สำหรับเงินให้กู้ยืมส่วนใหญ่หมายเลขใหม่นั้นจะกลายเป็นเงินที่ต้องชำระขั้นต่ำและการชำระเงินตัดจำหน่ายค่าเสื่อมราคาจะไม่ได้รับอนุญาตอีกต่อไป เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้นจำนวนเงินที่ชำระรายเดือนสามารถเพิ่มขึ้นอย่างมากแม้จะมีการเพิ่มขนาดเป็นสองเท่า

    ดอกเบี้ย - เฉพาะ
  • การเพิ่มขึ้นของขนาดการชำระเงินครั้งนี้มีค่าใช้จ่ายมากกว่าขั้นต่ำและครอบคลุมถึงดอกเบี้ยแม้ว่าจะไม่ลดเงินต้นผู้กู้ไม่มีความคืบหน้าในการเป็นเจ้าของบ้าน แต่หลีกเลี่ยงค่าตัดจำหน่ายที่เป็นค่าลบ
    ค่าตัดจำหน่าย 30 ปี
  • นี่คือการชำระเงินจำนองแบบดั้งเดิมที่คนส่วนใหญ่คุ้นเคย การชำระเงินนี้ครอบคลุมดอกเบี้ยและลดเงินต้น
    ค่าตัดจำหน่าย 15 ปี
  • เงินกู้ 15 ปีช่วยให้ผู้กู้สามารถชำระเงินกู้ได้เร็วกว่าเงินกู้แบบดั้งเดิม 30 ปี การชำระเงินนี้ครอบคลุมดอกเบี้ยและลดเงินต้น
    รายละเอียด

อัตราดอกเบี้ยสำหรับ ARM ตัวเลือกส่วนใหญ่จะเปลี่ยนแปลงเป็นรายเดือนและเงินให้กู้ยืมมีจำนวนแคปซูล เกี่ยวกับจำนวนเงินที่อัตราอาจเพิ่มขึ้นในแต่ละปี แม้ว่าการชำระเงินที่จำเป็นตามจริงจะเปลี่ยนแปลงไปเพียงครั้งเดียวต่อปีความแตกต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเดือนแรกและจำนวนเงินที่ปรับได้ปีละครั้งอาจเกินกว่า 7% จากมุมมองการชำระเงินขั้นต่ำอาจเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ หากยอดค้างชำระอยู่ที่ 110% ของยอดคงเหลือเดิมจะไม่มีการ จำกัด จำนวนเงินที่จะเพิ่มขึ้น

ใครควรใช้ตัวเลือกนี้?

คนรวย

การจำนองเหล่านี้ได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือในการจัดการเงินสำหรับคนรวย คนที่มีฐานะร่ำรวยมักจะได้รับเงินมหาศาล แต่มีกระแสเงินสดที่คาดเดาไม่ได้ ตัวเลือก ARM ช่วยให้พวกเขาสามารถชำระเงินได้เล็กน้อยจนกว่ากระแสเงินสดจะเพิ่มขึ้น หลายคนที่มีอิทธิพลจาก Wall Street และคนขายที่ได้รับความนิยมสูงสุดเช่นได้รับรายได้ประจำปี 50% ขึ้นไปในการตรวจสอบโบนัสแบบก้อนเดียว (เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับชั้นเรียนรายได้โปรดดู

  • การสูญเสียชนชั้นกลาง
    และ การสำรวจรายงานการจ้างงาน .) คนข้ามแดน คนที่ต้องการอาศัยอยู่ในบ้านหลังใหญ่ และไม่ได้วางแผนที่จะอยู่นานสามารถใช้ ARM ตัวเลือกที่จะได้รับบ้านที่พวกเขาต้องการโดยไม่ต้องใช้โชค. ผู้บริหารระดับสูงที่โอนมาทุกสองสามปีสามารถใช้เงินกู้เหล่านี้เพื่อเป็นอิสระจากเงินสดสำหรับการใช้งานอื่น
  • คนที่คาดหวังถึงภาวะถดถอยทางการเงิน
    คนที่รู้ว่าพวกเขากำลังจะประสบกับการเปลี่ยนแปลงรายได้อย่างรวดเร็วอาจเลือกตัวเลือก ARM ถ้าการสมรสการรับมรดกการตั้งถิ่นฐานตามกฎหมายหรือแหล่งความมั่งคั่งอย่างฉับพลันอื่น ๆ อยู่บนขอบฟ้าตัวเลือก ARM อาจเป็นวิธีที่ดีในการทำให้บ้านได้รับเงินสดก่อน (
  • การปฏิเสธการสมรส
    และ การสมรสการหย่าและเส้นประ .) สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ให้กู้ ผู้รักการเลือก ARMs โบรกเกอร์สินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะได้รับการชำระเงินที่สูงขึ้นเพื่อขายพวกเขาและกฎหมายการบัญชีช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถจองการชำระเงินสูงสุด (30 ปี) เป็นรายได้แม้ว่าจะได้รับเงินขั้นต่ำเท่านั้น รายได้ผีเหล่านี้เป็นกฎหมายที่ดีเยี่ยมดูดีในหนังสือและทำสิ่งมหัศจรรย์สำหรับราคาหลักทรัพย์นายหน้าจำนอง ตัวเลือก ARMs ยังมักจะมีต้นทุนที่สูงขึ้นเพื่อรีไฟแนนซ์เพื่อให้ผู้ให้กู้ได้รับเงินอีกครั้งเมื่อผู้กู้ต้องการออกจากเงินให้สินเชื่อ แม้ว่าอาจมีความเสี่ยงในการให้สินเชื่อดังกล่าว แต่การจำนองมักขายให้กับนักลงทุนผ่านยานพาหนะเหล่านั้นเช่นการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยผ่านความเสี่ยงในการลงทุนแทนที่จะเป็นผู้ให้กู้(สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องโปรดดู

กำไรจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย MBS

.) การเปรียบเทียบ เมื่อพิจารณา ARM ตัวเลือกมีประเด็นสำคัญหลายประการที่ต้องคำนึงถึง อันดับแรกคือระยะเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเบื้องต้นเริ่มมีระยะเวลา อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นและอัตราการชำระเงินจะเปลี่ยนแปลงได้อย่างไร ทราบว่าเงินกู้จะมีการปรับเปลี่ยนและควรพิจารณาเกณฑ์การตัดจำหน่ายค่าเผื่อในทางลบด้วยเช่นกัน

ฝันหรือฝันร้าย?

ในขณะที่การออกจำนองควรทำด้วยความระมัดระวังการเลือกตัวเลือก ARM ต้องใช้ความระมัดระวังในระดับที่สูงขึ้น สำหรับผู้ที่อยู่ในสถานะทางการเงินที่มั่นคงด้วยความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับข้อกำหนดและเงื่อนไขที่มาพร้อมกับตัวเลือก ARM เงินกู้นี้อาจเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ สำหรับกรณีที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้อาจเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นได้

อ่านต่อเรื่องนี้ได้ที่

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

และ ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อัจฉริยะสมาร์ท